Když nájem skončí, ale nájemce zůstává: co s tím?

✉️ Výzva k vyklizení – nezbytný první krok

Písemná výzva je základ. Nestačí e-mail ani telefonát.

Co musí výzva obsahovat:

• označení stran a bytu,
• důvod a datum skončení nájmu,
• výzvu k vyklizení ve lhůtě alespoň 14 dní,
• upozornění na právní důsledky (žaloba, exekuce, škoda).

Proč je výzva klíčová:

• zakládá vědomé protiprávní jednání nájemce,
• je zákonnou podmínkou pro rozkaz k vyklizení dle § 175a OSŘ (účinný od 1. 1. 2026),
• umožňuje uplatnit nárok na bezdůvodné obohacení.

📌 Bez výzvy nelze rozkaz využít – neformální výzvy nestačí.

 

 

⚠️ Riziko svépomoci – co určitě nedělat

Frustrace vede k rychlým řešením, která mohou být nezákonná.

Nejčastější chyby:

• Výměna zámků bez rozhodnutí soudu – může být kvalifikována jako porušení domovní svobody podle § 178 trestního zákoníku (TZ),
• Odpojení elektřiny, vody či plynu – může být posuzováno jako nepřípustný nátlak,
• Vystěhování věcí nájemce – zasahuje do vlastnictví, hrozí nároky na náhradu škody,
• Zastrašování a výhrůžky – zvyšují riziko trestní nebo občanskoprávní obrany nájemce.

✅ Doporučení: vždy dodržujte právní postup. Jakýkoliv svépomocný zásah může situaci zkomplikovat a oslabit vaši právní pozici.

 

Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti

Notářem sepsaný zápis, v němž nájemce uzná povinnost byt vyklidit k určitému datu a svolí s vykonatelností, může sloužit jako exekuční titul. Pomůže vám vyhnout se soudnímu řízení, které může být zdlouhavé.

Klíčové rozhodnutí: NS ČR, 31 Cdo 225/2024

• Notářský zápis je použitelný i tehdy, pokud byl sepsán po skončení nájmu – pokud nájemce povinnost uzná.
• Není nutné podávat žalobu – lze rovnou přistoupit k exekuci.

✅Výhody:

• vysoká právní účinnost,
• rychlost (bez soudu),
• autorita veřejné listiny.

📌 Pozor: zápis musí obsahovat konkrétní datum plnění a výslovné svolení s vykonatelností – jinak nelze vykonat.

 

Soudní cesta: žaloba vs. rozkaz

Žaloba na vyklizení

• klasické řízení podle § 7 OSŘ,
• dokládá se výzva, nájemní smlouva, skončení nájmu,
• může trvat 3–6 měsíců, spíše však déle (možnost oddalovat jednání, podání odvolání).

Rozkaz k vyklizení – § 175a OSŘ (účinný od 1. 1. 2026)

• zrychlené řízení bez jednání,
• podmínky: doložená výzva k vyklizení + jasný nárok (např. uplynutí doby),
• nájemce může podat odpor ve lhůtě 15 dnů.

📌 Vhodné pro jasně ukončené nájmy bez sporu o výpověď.

 

 Exekuce vyklizením

Pokud nájemce nevyklidí ani po rozsudku nebo notářském zápisu, nastupuje exekuce podle § 336a a násl. exekučního řádu.

Co exekutor dělá:

• zašle výzvu a stanoví termín vyklizení,
• zajistí přístup (zámečník, policie),
• odveze věci nájemce (uloží do skladu),
• sepíše protokol a předá byt pronajímateli.

💰 Náklady: cca 10 000 Kč + 3 500 Kč paušál + další výdaje, hrazené pronajímatelem jako záloha.

 

Trestní oznámení – represivní nástroj

Podle § 208 TZ se nájemce, který po skončení nájmu neoprávněně užívá byt, může dopustit trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru.

Kdy je to na místě:

• nájemce ví o skončení nájmu a přesto úmyslně setrvává,
• blokuje výkon vlastnického práva,
• civilní postupy selhaly.

📌 Trestní oznámení není první volbou – ale v odůvodněných případech může být silným nástrojem pro ochranu práv pronajímatele.

 

Praktický přehled možností a jejich využití

Výzva k vyklizení:  📅 Rychlost: 14 dní 💰 Náklady: minimální 📋 Podmínky: důkaz o skončení nájmu 🎯 Výsledek: základ pro další kroky

Notářský zápis s vykonatelností: 📅 Rychlost: okamžitý účinek 💰 Náklady: nízké až střední 📋 Podmínky: smluvní dohoda, souhlas nájemce 🎯 Výsledek: exekuce bez soudu

Žaloba na vyklizení: 📅 Rychlost: min. 3–6 měsíců 💰 Náklady: soudní poplatek + právní služby 📋 Podmínky: výzva + důkazy 🎯 Výsledek: rozsudek k vyklizení

Rozkaz k vyklizení (§ 175a OSŘ): 📅 Rychlost: 2–4 týdny 💰 Náklady: nízké 📋 Podmínky: výzva, jasný nárok, bez sporu 🎯 Výsledek: vykonatelný titul bez jednání

Exekuce vyklizením: 📅 Rychlost: 2–4 měsíce 💰 Náklady: cca 10–20 tisíc 📋 Podmínky: exekuční titul 🎯 Výsledek: fyzické vystěhování nájemce

Trestní oznámení (§ 208 TZ:) 📅 Rychlost: individuální 💰 Náklady: minimální 📋 Podmínky: úmysl, škoda, újma 🎯 Výsledek: tlak, možné stíhání

 

Doporučený postup v praxi:

1️⃣ Výzva k vyklizení – ihned po skončení nájmu 2️⃣ Žaloba nebo rozkaz – dle povahy případu 3️⃣ Exekuce – pokud nájemce ignoruje rozhodnutí 4️⃣ Notářský zápis – doporučujeme preventivně 5️⃣ Trestní oznámení – v případech úmyslného zneužívání

 

💬 Potýkáte se s neodcházejícím nájemcem?

Máte již negativní zkušenost a chcete nájemní vztahy do budoucna lépe nastavit? Chcete vědět, jak správně a bezpečně postupovat bez rizika svépomoci nebo protiprávních kroků? Zvažujete, zda využít notářský zápis, nebo nevíte, kdy už je na místě exekuce či trestní oznámení? Potřebujete rychlé zajištění vyklizení bytu nebo provozovny v praxi?

Ozvěte se. Pomůžeme vám najít právně bezpečné, profesionální a efektivní řešení – jak pro aktuální problém, tak pro nastavení do budoucna.

 

Mgr. Martina Petlachová, právník

Mgr. Jaroslav Hroza, advokát a partner