Brání zapsaná poznámka spornosti provádění nových zápisů do katastru?
Není to možná častá situace, ale stává se. O to může být její právní posouzení komplikovanější. Jaká je odpověď? Stručně: Ne, nebrání, ale … Jako vždy, ďábel tkví v detailu, jak si vysvětlíme v článku.
Nejdřív:
CO JE TO POZNÁMKA SPORNOSTI?
Katastr nemovitostí je veřejným seznamem, do nějž se zapisují údaje o nemovitostech. Podle ustanovení § 980 odst. 1 občanského zákoníku[1] platí, že: „Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.“ Podle odst. 2 stejného ustanovení platí, že: „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“
Přesto, ne vždy zápis k katastru odpovídá skutečnému stavu. Důvody rozporu zapsaného stavu se skutečným stavem lze rozdělit do 4 základních oblastí:
(i) chyba při provádění zápisu do katastru nemovitostí;
(ii) absence právního důvodu na základě kterého byl proveden vklad práva od počátku (absolutní neplatnost či zdánlivost právního jednání);
(iii) vznik nebo zánik věcných práv bez zápisu do katastru; nebo
(iv) dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva (odstoupení od smlouvy, uplatnění relativní neplatnosti smluvního závazku).
Zpochybnění zápisu do katastru není jednoduché, je ale možné. Ten, kdo je dotčen nesprávným zápisem (především skutečný vlastník či oprávněný z věcného břemene) může svá práva hájit u soudu. Učiní-li tak, bude v katastru zapsaná zmiňovaná poznámka spornosti, která má právě upozorňovat na to, že zápis v katastru může být v nesouladu se skutečným stavem.
Zápis poznámky spornosti v katastru se řídí ustanovením § 24 odst. 1 katastrálního zákona[2], který rozlišuje 3 okolnosti, na základě kterých bude poznámka zapsána, konkrétně stanoví: „Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, (i) osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, (ii) že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě (iii) oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.“[3]
Vyznačení poznámky spornosti do katastru nemovitostí je podmíněno prokázáním uplatnění práva u soudu, zpravidla současně s podáním žádosti o zápis, ledaže je v zákonem daných případech požádáno o zápis poznámky spornosti s tím, že uplatnění práva u soudu bude prokázáno dodatečně, nejpozději do 2 měsíců od zápisu poznámky spornosti. Jinak ta bude po marném uplynutí této lhůty poznámka spornosti vymazána.
Jak ale bude katastr postupovat potom, co vklad do katastru bude zpochybněn, resp. bude zapsaná poznámka spornosti a bude požádáno o vklad nového práva – např. převod nemovitosti, vklad věcného práva (typicky např. vklad zástavního práva banky)?
BRÁNÍ ZAPSANÁ POZNÁMKA SPORNOSTI VKLADU NOVÝCH PRÁV DO KATASTRU?
Odpověď na to dává samozřejmě katastrální zákon. Ale aby to nebylo tak jednoduché, obsahuje na toto 2 zdánlivě navzájem protichůdné ustanovení - § 18 odst. 6 a § 24 odst. 2. Ty si objasníme.
§ 18 odst. 6 katastrálního zákona[4]
Podle § 18 odst. 6 katastrálního zákona platí, že nové vkladové řízení o zápisu do katastru se přerušuje do doby než o věci pravomocně rozhodne soud. Tj. tento nový zápis (vklad) nebude proveden do té doby než soud rozhodne o původním vkladu. Toto ustanovení se však výslovně vztahuje jen na případy, kdy byl návrh na vklad zamítnut a nový vklad podán ve lhůtě do podání žaloby podle části 5 občanského soudního řádu[5] ohledně původního, zamítnutého návrhu na vklad – tj. do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu (a v této lhůtě nebo těsně po ní) bude zapsána poznámka spornosti.
Bude se tak jednat především o ta řízení, kde byl původní návrh na vklad zamítnut a ještě nemusela být vyznačena poznámka spornosti. V takovém případě nebude (do rozhodnutí soudu o původním vkladu) nový vklad proveden.
Jelikož podle § 18 odst. 1 katastrálního zákona katastrální úřad nový vklad nepovolí, před uplynutím lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout, je velká pravděpodobnost, že právě v tomto „mezidobí“ bude zapsána i poznámka spornosti ohledně původního vkladu.
Důvodem pro tento postup je právě v úvodu zmiňovaná ochrana dobré víry v zápisy v katastru. Kdyby po zamítnutí vkladu katastrální úřad plynule bez přerušení okamžitě prováděl další vklady k týmž nemovitostem a následně soud v řízení podle části 5 občanského soudního řádu povolil katastrálním úřadem zamítnutý vklad, vznikaly by právně složité situace, kdy by musela být rušena série vkladů následujících po původně zamítnutém návrhu na vklad. Proto se další vkladová řízení zahájená v této lhůtě a týkající se stejné nemovitosti přerušují do doby, než je jisté, že ohledně původního zamítnutého vkladu nebude podána žaloba k soudu, a pokud byla podána, pak až do doby pravomocného ukončení řízení o této žalobě.[6] V přerušených řízeních se následně pokračuje a postupuje v návaznosti na rozhodnutí soudu.
Problematice zamítnutí návrhu na vklad a řízení podle části 5 občanského soudního řádu jsme se zabývali v našem předchozím článku, viz zde:
§ 24 odst. 2 katastrálního zákona[7]
Naproti tomu § 24 odst. 2 katastrálního zákona míří jinam, přestože je jeho formulace na první pohled podobná. Podle tohoto ustanovení totiž platí, že potom co bylo zahájeno řízení, o kterém již byla zapsána poznámka spornosti (a musí tak být vypořádáno jako předběžná otázka v novém vkladovém řízení) se řízení o novém vkladu nepřerušuje. V důsledku již zapsané poznámky spornosti (ani v důsledku na jejím základě podané žaloby), se proto nepřerušuje vkladové řízení a další vklady budou moct být provedeny bez dalšího.
Riziko indikované zapsanou poznámkou spornosti jde tak plně na úkor těch, kdo o nové navazující zápisy žádali. Podle § 24 odst. 3[8] katastrálního zákona se tyto další vklady vymažou, a to právě s ohledem na výsledek soudního sporu ohledně původního zápisu.
Není to sice napsáno v katastrálním zákoně úplně zřejmým jazykem (přesné znění obou ustanovení – viz v odkazech pod čarou), ale takto se ustanovení vykládají.
A je to logické: strany, které podávají návrh na vklad přestože je v katastru zapsaná poznámka spornosti v situaci podle § 24 odst. 2 katastrálního zákona, už musí počítat s možností zpochybnění jimi navrhovaného nového vkladu a nemají možnost namítat, že o zapsané poznámce nevěděli (viz v úvod citovaný § 980 odst. 1 občanského zákoníku). Již zapsaná poznámka spornosti (z jiného důvodu než do 30 dnů po zamítnutí původního vkladu), proto nebrání provádění dalších zápisů do katastru. Je-li však vyhověno žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti, dojde spolu se zápisem změny na základě rozhodnutí soudu i k výmazu všech dalších zápisů provedených do katastru, proti kterým zapsaná poznámka spornosti působí. K výmazu těchto zápisů dojde z úřední povinnosti. Naproti tomu strany, které podávají nový návrh na vklad v situaci podle § 18 odst. 6 katastrálního zákona o možném zpochybnění původního zápisu nemusí vědět, vklad jejich práv se proto neprovede až do doby než je o původním zápisu rozhodnuto soudem.
Pro názornější představu ohledně řízení a lhůt nabízíme ilustrativní (kvazi) časovou osu:
PRO DALŠÍ POSOUZENÍ VAŠEHO INDIVIDUÁLNÍ PŘÍPADU SE NA NÁS S DŮVĚROU OBRAŤTE:
Mgr. Beata Sabolová, LL.M., advokátka, kontakt: sabolova@chslegal.eu
Mgr. Jaroslav Hroza, advokát a partner advokátní kanceláře, kontakt: hroza@chslegal.eu
CHS LEGAL, s.r.o., advokátní kancelář
Balbínova 223/5, 12000 Praha 2
T +420 222 512 179
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, občanský zákoník
[2] Zákon č. 256/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
[3] Tomu odpovídá ustanovení v občanském zákoníku: Podle § 985 občanského zákoníku, platí: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.“ Je-li toto právo uplatněno, jedná se tzv. poznámka rozepře. Nebo je také možné uplatnit práva na základě ustanovení § 986 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí: „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“ Je-li toto právo uplatněno, jedná se o tzv. poznámka spornosti. Katastrální zákon poznámku rozepře nezná, resp. nerozlišuje, je zahrnuta pod poznámkou spornosti.
[4] Konkrétně: § 18 odst. 6: „Další vkladové řízení týkající se téže nemovitosti jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu se po dobu stanovenou pro podání žaloby podle odstavce 5, a pokud je žaloba podána, až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu, přerušuje.“
[5] Zákon č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů, občanský soudní řád, ČÁST PÁTÁ - ŘÍZENÍ VE VĚCECH, O NICHŽ BYLO ROZHODNUTO JINÝM ORGÁNEM (§ 244 - § 250l)
[6] Baudyš. P.: Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2014, s. 82 - 90
[7] Konkrétně: § 24 odst. 2: „Pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.“
[8] Konkrétně: § 24 odst. 3: „Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.“