Počet povolených vs. počet nepovolených vkladů

Vývoj počtu povolených a nepovolených vkladů (zamítnutí vkladu, zastavení řízení).

Jelikož možných důvodů pro zamítnutí je ale více, pro nalezení správného postupu, který povede k úspěšnému vkladu do katastru, se bez zkušeného advokáta neobejdete. Podle výroční zprávy Českého úřadu zeměměřického a katastrálního za rok 2022, katastr průměrně zamítá (či zastavuje řízení) až ve 2% podání ročně. Nejedná se tudíž o nevýznamný počet podání. [1]  

Konkrétní případ věcného břemene – popis situace

Naše případová studie vychází z konkrétní situace bytového domu, kde na pár bytových jednotkách vázne věcné břemeno užívání. V tomto případě věcné břemeno nebylo zřízeno dobrovolně, smlouvou, ale zákonem, a to v prospěch družstva. Níže uvedenou právní analýzu zamítnutí návrhu na vklad však lze obecněji vztáhnout i na jakékoliv zamítnutí návrhu na vklad pro chybějící souhlas osob oprávněných z věcných břemen, zástavních práv a jiných v katastru zapsaných věcných práv v prospěch třetích osob. 

Ale zpátky k našemu případu. Zákonné věcné břemeno v našem bytovém domě vzniklo jako ochrana družstevní bytové výstavby, v rámci které byly vybudovány byty formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov. Podle judikatury obsah tohoto věcného břemene odpovídá nájemnímu právu. [2] Věcné břemeno je řádně zapsané v katastru nemovitostí, při návrhu na zápis na vklad do katastru se proto posuzuje jako jakékoliv jiné věcné břemeno.

Nepřekvapivě, i s ohledem na zátěž výše popsaného zákonem „vynuceného“ věcného břemene, bytový dům chátrá. Je v havarijním stavu. A to právě díky nevhodně provedené družstevní výstavbě. Při výstavbě použité betonové podlahy totiž nepřiměřené zatížily dřevěné trámy. Statika domu je zásadně narušená.

Jako vlastník bytového domu musíte konat. Nemůžete nechat dům a nájemníky v něm padnout. Situace je nebezpečná, potvrzuje to odborné vyjádření statika. Zajistíte si teda stavební povolení, dům komplexně zrekonstruujete, statiku napravíte. Vybudujete nový výtah, opravíte střechu, rozvody, schodiště, popraskané zdi, atd. atd. No a v rámci akce také dobudujete 2 nové jednotky v posledním patře. Máte na to právo. Rekonstrukci financujete jako vlastník sám. Družstvo nespolupracuje, s ničím nesouhlasí, na ničem se nepodílí a také nic neplatí …

S ohledem na nově vybudované jednotky teda připravíte nové prohlášení vlastníka, požádáte o vklad do katastru. A zde přijde tvrdý náraz. Katastr vyzve k předložení souhlasu oprávněného z věcného břemene a družstvo souhlas neposkytne. Nic ho k tomu nenutí. K žádosti o souhlas se dokonce ani nemusí vyjádřit, či neposkytnutí souhlasu odůvodnit. Ze zákona totiž ani není účastníkem řízení před katastrem.

Takže, ano, v jistém ohledu nepřekvapivě, katastr vklad zamítne.… A problém je na světě. Máte  vybudované 2 nové byty, ale nemůžete s nimi nijak nakládat. Nemůžete je prodat, pronajmout ani je použít jako zástavu např. pro poskytnutí úvěru. Po právní stránce, podle katastru, totiž vůbec neexistují.

Přitom, k jaké změně v souvislosti s prohlášením vlastníka došlo? K žádné velké. Společné prostory zůstávají stejné, fakticky se vlivem dostavby „pouze“ zvětšily a zkvalitnily. Z pohledu práva se však změnila výše podílu na společných prostorech domu … Vybudováním 2 nových jednotek se totiž zvýšila hodnota jmenovatele zlomku tohoto podílu. Logicky.

Podle § 1161 občanského zákoníku [3] totiž platí, že (nebylo-li dohodnuto jinak), je tento podíl stanoven poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Konkrétně to vypadá tak, že u jedné bytové jednotky podíl z 646/26401 „klesl“ na 646/27370 tím, že stoupla hodnota jmenovatele. Čistě matematicky, „klesl“. Ve skutečnosti se prostor vybudováním „zvýšil“. Právo ale matematiku nezná. Z pohledu práva se jeví, že se poměr na společných prostorech „snížil“.

Znamená to ale, že stávající uživatelé jednotek byli nějak ochuzeni? No přece v žádném případě! Nově vybudované m² společných prostor, se totiž v  podílu na společných prostorech nijak nepromítají. Číslo podílu také nijak nereflektuje ani nově vybudovaný výtah, novou střechu, zabezpečení statiky domu atd. … Je to prostě jen číslo.

Ne, netvrdím, že by ke zhodnocení domu a zvýšení kvality bydlení mělo být přihlíženo v katastrálním řízení. To se musí a správně má řídit jen a pouze předloženými listinami. Nicméně, to neznamená, že změní-li se jedno číslo, je katastr oprávněn automaticky a bez dalšího návrh zamítnout s odkazem na to, že byly dotčeny práva oprávněných z věcného břemene. Přesto, stalo se to.

Proč? A co s tím? To je předmětem analýzy stávajícího právního stavu v článku dále.

Článek se věnuje rozboru jednoho konkrétního ustanovení z řady, které dávají zvláštní práva oprávněnému z věcného břemene, a to konkrétně ustanovení § 1169 odst. 1 občanského zákoníku. To upravuje podmínky pro změny prohlášení vlastníka.

Jak jsme již uvedli výše, právní úvahy zde uvedené jsou však obecněji aplikovatelné. Je to zamyšlení se nad hranicemi práv osob oprávněných z věcných břemen, tam kde se prolínají s právy vlastníků. Obdobně se uplatní i pro zástavní práva a v konečném důsledku se také bude moct uplatnit pro jiné zápisy práv do katastru, kde jsou dotčeny tzv. „třetí osoby“.

Nedotknutelnost oprávněných?

Podle ustanovení § 1169 odst. 1 občanského zákoníku platí, že "Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.“

Aktuální znění ustanovení § 1169 odst. 1 je relativně nové, bylo revidováno novelou občanského zákoníku, zákonem č. 163/2020 Sb., který nabyl účinnosti 1.7.2020.

Princip souhlasu oprávněných z věcných břemen však občanský zákoník obsahoval i předtím, o absolutní právní novinku nejde. Smyslem a účelem novely bylo více usnadnit situaci vlastníkům. Umožnit, za zachování racionální míry kontroly, větší flexibilitu schvalování změn prohlášení vlastníka. Jestli k tomu však skutečně v praxi došlo, resp. vlivem aplikace dojde, je otázkou.

Judikatura nejvyšších pater soudnictví konkrétně k tomuto novelizovanému znění ustanovení ještě samozřejmě chybí. Obsah aktuálních renomovaných právních komentářů, však žádné větší flexibilitě schvalování asi zatím nenahrává. To, zda se důvodovou zprávou proklamovaný účel novely povede naplnit, bude teda záležet především na moudrosti a racionálním přístupu soudů.

Není totiž žádný oprávněný důvod k tomu, aby „dotčení“ práv a povinností osoby oprávněné z věcného břemene bylo vykládáno extenzivně tak, že by byl nutný její souhlas v jakémkoliv případě. Účelem tohoto ustanovení je ochrana osoby oprávněné z věcného práva. Tato ochrana by však neměla být bezúčelná. Není žádný důvod, aby vedla k tomu, že osoba oprávněná bude mít nijak neomezené právo veta vůči jakékoliv změně prohlášení.

Souhlas osoby oprávněné z věcného práva by proto měl vyžadován pouze, pokud se změna prohlášení dotkne oprávněného z věcného práva negativně. Tj. pokud by vedla k omezení jeho práv, či ke zvýšení jeho povinností. A jak jsou ilustrovala na konkrétním případě, toto dotčení, nejde brát mechanicky, či „matematicky“. Je potřeba je posuzovat především racionálně. A nejen to. Kromě možného dotčení práv je především potřeba přihlížet k tomu, jaký je vlastně skutečný individuální obsah tohoto věcného práva. Zda břemeno vzniklo dohodou a odpovídá konkrétním obsahu této dohody, nebo zda vzniklo ze zákona, a jaké jsou jeho meze. Neumím si proto vlastně představit žádný racionální důvod k tomu, aby změna prohlášení vlastníka v důsledku rekonstrukce domu, tj. objektivně ve prospěch jeho obyvatel, mohla oprávněného z věcného břemene jakkoliv opravňovat k nesouhlasu se změnou prohlášení. Katastr navíc nemá a nemůže posuzovat okolnosti věci. Tj. zda byla rekonstrukce zdařilá, zda se na ní oprávněný z věcného břemene podílel, či nikoliv atd. Katastr může posuzovat právě jen předložená „čísla“, ale jak bylo ukázáno, nemůže je posuzovat „matematicky.

V důvodové zprávě k zákonu č. 163/2020 Sb., kterým byla aktuálně platná úprava ustanovení § 1169 občanského zákoníku přijata, se však tomto kontextu nedozvíme nic. Ohledně dotčení práv vlastníků však důvodová zpráva např. uvádí: „Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd.“ Přesto, lze dovodit, že z pohledu novely mají být relevantní především změny nepoměrné, které by více znevýhodňovaly jednoho vlastníka oproti jiným. V tomto smyslu, by to proto mělo být použitelné i pro oprávněné z věcného břemene.

Naproti tomu komentář C. H. Beck se pouští do extrémnější ale zároveň méně srozumitelné „matematické“ úvahy ohledně dotčení vlastnických práv: „Pokud se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), pak je za „dotčené“ vlastníky nutno považovat všechny vlastníky v domě (s výjimku dále uvedenou). Stejně tak budou posuzovány změny, v důsledku kterých dojde k zásahu do stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Avšak změna podílů se bude dotýkat všech spoluvlastníků jen za předpokladu, že se změnou prohlášení měl změnit jmenovatel zlomku vyjadřující takový podíl. Naopak například posunem hranic bytů navzájem (zpravidla mezi dvěma byty) se nemění celková plocha bytů, ale dochází jen ke zmenšení nebo zvětšení podlahové plochy bytů navzájem, a proto se mění jen čitatel zlomku vyjadřujícího tento podíl a tím by ostatní vlastníci jednotek zpravidla dotčeni být neměli.“ Důvod proč by měl být automaticky vyžadován souhlas všech spoluvlastníků, pokud se změní jmenovatel – tj. navýší se celkový počet podlahové plochy všech jednotek v domě, autor nevysvětluje. Takový výklad by však byl zejména obzvlášť nebezpečný, pokud by se měl mutatis mutandis uplatnit i v případě „dotčení“ práv osob z věcného břemene.

Lze si představit, že změnou, která se v tomto smyslu „dotýká“ práv a povinností oprávněného z věcného břemene může být např. snížení plochy jednotky, k níž je zřízeno právo užívání, snížení podílu na společných prostorech nepoměrně k ploše jednotky či nepoměrně oproti ostatním jednotkám a v neprospěch jednotky, nebo pokud by došlo ke ztrátě využitelnosti dotčené jednotky, apod. Tyto změny by se přitom měli posuzovat jako celek. Dojde-li např. k nevýznamnému zrušení jistého společného prostoru za současného významného zlepšení domu jako celek (např. výstavbou výtahu), mělo by k tomu být přihlíženo. V praxi by to mělo znamenat, že se nesmí zhoršit pozice oprávněného z věcného práva vůči předmětu (bytová jednotka), který je zatížen. 

Již sám zmiňovaný komentář C. H. Beck k § 1169 občanského zákoníku v jiné části vykládá podobný případ jinak: "vlastníci změní prohlášení v tom smyslu, že původně společní část domu (místnost) je vymezena jako samostatné jednotka nebo je vymezena tak, že oprávněn ji užívat jen některý z vlastníků". [4]

I tak by ale posuzování mělo být komplexní, v rámci všech změn prohlášení vlastníka.

Nemělo by postačovat, že oprávněný z věcného břemene přišel o jedno právo, když získal pět nových. Nebo-li, slovy komentáře: „Ustanovení je vtěleno za účelem ochrany třetích osob, které mají zájem na tom, aby předmět zatížený věcným právem zřízeným v jejich prospěch neztrácel v důsledku úkonu vlastníků (změny prohlášení) na ekonomické hodnotě či reálné využitelnosti.“ [5] K takovému závěru nelze přijít jen na základě mechanické identifikace jediné, třeba i zcela nepodstatné změny v prohlášení.

Možná protiústavnost extenzivního výkladu

Širší pojetí „dotčení práv“, tj. dotčení v jakémkoliv případě, které zdá se aktuálně katastrální úřady uplatňují (na relevantní soudní judikaturu se čeká), by totiž mohlo omezovat vlastníky nemovitostí neproporcionálně, až protiústavně. Je potřeba si totiž uvědomit, že oproti oprávněným z věcného břemene mají vlastníci nejen vlastnická práva, ale také povinnosti. Ano, „vlastnictví zavazuje“.

Např. v případě havarijního stavu budovy musí vlastník konat a zahájit opravy. Podle článku 11 odst. 3 [6] Listiny základních práv a svobod a na ni navazující právní úpravy dle občanského zákoníku, platí, že při výkonu vlastnického práva je každý povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám, mj. každý má povinnost odvrátit škodu, která hrozí, a to v souladu se zákonem a způsobem přiměřeným okolnostem. Každý vlastník odpovídá za stav nemovitosti a je povinen zajistit, aby její stav neohrožoval životy, zdraví, životní prostředí či majetek jiných. Jinak vlastníkovi hrozí pokuty, žaloby o náhradu škody a v extrémních případech i trestní stíhání.

Rovněž stavební zákon ukládá povinnosti, které nesou výlučně jen vlastníci staveb. Jsou povinni udržovat stavbu po celou dobu její existence a to tak, aby se zabezpečil její dobrý stavební stav a nedocházelo k jejímu znehodnocení, ale naopak se prodloužila její uživatelnost.  Pokud vlastník stavby řádně svou nemovitost neudržuje, může mu stavební úřad přikázat, aby takto činil. Oproti tomu oprávněný z věcného břemene žádné takové povinnosti ze zákona nemá. Nevyplývají-li takové povinnosti přímo z konkrétního smluvního ujednání, tj. pokud nebyly výslovně sjednány, nelze je přímo dovodit ani z obsahu věcného práva dle zákona.

Je tedy nejen právem ale i povinností vlastníků každého bytového domu přistoupit za určitých okolností k jeho rekonstrukci. Nepochybně je právem vlastníka bytového domu přistoupit k jeho rekonstrukci, má-li k tomu navíc i platného stavební povolení. Oprávněný z věcného břemene takovou zákonnou povinnost (ale ani oprávnění) nemá.

Dispoziční právo vlastnické lze omezovat výjimečně pouze zákonem, přičemž takové omezení musí respektovat zásadu, podle níž vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Nelze ani aktem aplikace práva konstituovat dosud neexistující povinnosti vlastníků bytového domu.

Zamítnutím návrhu na vklad pro nedoložení souhlasu oprávněného z věcného břemene by pak mohlo docházet k porušování ústavních práv vlastníků, a to konkrétně práv podle ustanovení  článku 4 odst. 4 [7] a článku 11 odst. 4 [8] Listiny základních práv a svobod. Jak to vyplývá také z nálezu Ústavního soudu: „Interpretace soudů v daném případě vedla k eliminaci vlastníkova dispozičního práva a tudíž nešetřila podstatu a smysl jednoho z ústavně garantovaných práv a svobod“ a že „…jestliže obecné soudy poskytnou právní ochranu někomu, komu podle zákona nepřísluší, postupují způsobem, který není v souladu s ústavně zaručeným právem na soudní (a jinou) ochranu (čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) a zpravidla tak způsobem protiřečícím ústavnímu pořádku republiky zasáhnou do ústavně zaručených práv jiného“.[9] Jinými slovy, vlastníkovi by nemělo zbýt pouze tzv. holé vlastnictví – tj. jen povinnosti s vlastnickým právem spojené a žádné práva ...

Odlišný výklad by zásadně omezil právo a povinnost vlastníků provést potřebné opravy bytového domu. Oprávněný z věcného břemene nemůže být oprávněn, nad rámec konkrétního obsahu svého věcného práva, svévolně vetovat změny prohlášení vlastníka.

Navíc, podle § 1169 odst. 1 věta třetí, občanského zákoníku, dohoda o změně prohlášení nabývá účinnosti již souhlasem vlastníků všech jednotek. Vklad do katastru má v tomto případě tudíž zcela zjevně jen deklaratorní účinek. Vyslovení nesouhlasu oprávněného z věcného břemene prosazené proti souhlasu všech vlastníků bytového domu by nemělo mít tak fatální následky jako je nezapsání zcela legálně vybudovaných nových bytových jednotek.

Chybějící procesní prostředky nápravy

Ale tím potíže s výkladem právních norem ustanovení nekončí.

Obrovským problémem je, že jediným procesním nástrojem obrany proti nesprávnému postupu katastru je podání žaloby podle „části páté“ občanského soudního řádu[10] („OSŘ“).

Žaloba podle § 68 písm. b) soudního řádu správního[11] („SŘS“) pro nezákonný zásah správního orgánu je vyloučena přímo tímto ustanovením, tj. zákonem. S tím, že se odkazuje právě na zvláštní řízení podle „části páté“ OSŘ.

Podle právních komentářů má být přezkum nezákonného postupu katastrálního úřadu údajně vyloučen z toho důvodu, že katastr prý nevydává „rozhodnutí“ ve správním řízení, pouze provádí zápisy soukromých práv osvědčených na základě předložených listin (tj. s deklaratorním, ne konstitutivním účinkem). To je překvapivé pojetí, vypadá to, jako by katastrální úředníci vlastně jen mechanicky zapisovali to, co je jim předloženo nebo možná jsou neomylní, nemohou se dopustit nesprávného natož nezákonného postupu. A v čem se postup katastrálních úřadů liší od rozhodování jiných úřadů, že by jejich postup nebylo možné prozkoumat je také nejasné.

Problémem totiž je, že povaha řízení podle „části páté“ OSŘ je jiná oproti SŘS. V SŘS se přezkoumává zákonnost rozhodnutí, resp. zásahu vydaného správním orgánem. Řízení OSŘ,  je řízení soukromoprávním, nepřezkoumává se v něm předchozí postup katastrálního úřadu. Katastrální úřad dokonce není ani účastníkem řízení. Paradoxně, v případě, že se změnou prohlášení vlastníka souhlasí všichni vlastníci, toto řízení nemá žádnou „protistranu“, žádného žalovaného. Oprávněný z věcného břemene totiž nebyl účastníkem řízení před katastrem a také z toho důvodu není podle ustanovení § 250a odst. 1 OSŘ účastníkem řízení podle části páté … Řízení je to teda velmi nestandardní.

Z logiky věci by proto měla být k dispozici alespoň žaloba podle § 82 SŘS. Pokud zamítnutí návrhu na vklad není podle výše citované právní teorie rozhodnutím, s čímž ale nelze souhlasit, tak by to mělo být kvalifikováno jako zásah správního orgánu. Měla by tudíž být povolena např. žaloba podle § 82 SŘS proti „zásahu“ … Judikatura a výklad nejvyšších soudů v této věci rovněž prozatím chybí.

Problém náhrady škody způsobené nezákonným postupem katastru

Nebude-li pak možné proti postupu katastrálního úřadu podat žalobu pro nezákonný postup dle příslušných ustanovení SŘS, pak pravděpodobně nebude možné podat žalobu o náhradu škody způsobenou nezákonným rozhodnutím orgánu státní správy. Přestože (nebo právě proto?), jak si lze představit, škody či újmy vlastníků nemovitostí neoprávněným postupem katastru mohou být skutečně rozsáhlé.

Vzniká tak potenciálně právní vakuum, které je nevýhodné pro vlastníky nemovitostí. A to je zjištění poměrně neblahé a překvapující. Přestože nemovitosti tvoří nejhodnotnější část osobního majetku většiny občanů a pro takové omezování jejich práv vlastně není žádný vysvětlitelný důvod.

Co s tím a jak postupovat, to už je téma úplně jiné …

MÁTE PROBLÉMY S KATASTREM?

BYL VÁM ZAMÍTNUTÝ NÁVRH NA VKLAD?

OBRAŤTE SE NA NÁS:

Mgr. Beata Sabolová, LL.M., advokátka, kontakt: sabolova@chslegal.eu

Mgr. Jaroslav Hroza, advokát a partner advokátní kanceláře, kontakt: hroza@chslegal.eu

CHS LEGAL, s.r.o., advokátní kancelář

Balbínova 223/5, 12000 Praha 2
T +420 222 512 179
www.chslegal.eu